イギリスのデポジット保護制度を徹底解説
- Takanobu Shimanuki
- 2025年10月17日
- 読了時間: 16分
更新日：2025年12月15日
DPS・TDS・MyDepositsの違いと返金トラブル対策
【ロンドン賃貸ガイド】
デポジット制度を知らないと損をする？
ロンドンで部屋を借りるとき、契約の初期費用として必ず登場するのが「デポジット（Deposit）」です。
日本で言う「敷金」に似ていますが、実はイギリスではこのお金が法律で保護される仕組みになっています。
それが、デポジット保護スキーム（Deposit Protection Scheme）です。
イギリスでは2007年以降、個人オーナーであっても、
入居者から預かったデポジットを政府認定のスキームに登録することが法律で義務化されています。
これは、悪質な家主による「返金拒否」や「不当な請求」から入居者を守るための制度です。
実際、ロンドンでは次のようなトラブルが頻発しています。
実例：
・「部屋を綺麗に使っていたのに、“清掃費£300”を請求された」
・「カーペットの色あせを“破損扱い”にされ、デポジットを半分以上差し引かれた」
・「オーナーが『修理が必要だから返金はできない』と言って音信不通に」
こうしたケースの多くは、デポジットが正しく保護スキームに登録されていなかったことが原因です。
スキームに登録されていれば、仲裁機関（ADR）が介入して返金トラブルを防げたはずのものばかりです。
日本人留学生やワーホリ（YMS）で来る人の多くがこのルールを知らず、
「現金で預かった」「登録証が来なかった」という事例に巻き込まれることも少なくありません。
今回は、ロンドンで安全に契約を進めるために必ず知っておきたい
デポジット保護制度の仕組みと、返金トラブルを防ぐための実践ポイントを詳しく解説します。
デポジットとは？ 何のために支払うのか
デポジット（Deposit）とは、賃貸契約時に家主（Landlord）や管理会社（Letting Agent）へ支払う保証金（Security Deposit）のことです。
日本の「敷金」に近い存在ですが、役割と扱い方には大きな違いがあります。
デポジットの本来の目的
デポジットは、オーナーが入居者の過失によって損害を受けた場合に備える「保証金」です。
主な用途は次の3つです：
未払い家賃（Rent Arrears）の補填
→ 契約終了時に滞納がある場合、デポジットから差し引かれる。
破損修理費（Damage Repair）
→ 家具や壁・カーペットなどを壊してしまった際の修繕費。
プロフェッショナルクリーニングなどの清掃費（Cleaning Fee）
→ 退去時、入居時より明らかに汚れている場合に発生。
つまり、これは「家賃の前払い」ではなく、
“契約を誠実に守るために一時的に預けるお金”です。
デポジット金額の上限は法律で決まっている
2019年の「Tenant Fees Act」により、オーナーやエージェントが請求できるデポジット額には上限が設定されています。
上限金額
Holding Deposit（予約金） 家賃1週間分まで
Tenancy Deposit（本契約の保証金）
年間家賃 £50,000未満：5週間分まで
年間家賃 £50,000以上：6週間分まで
このルールを超える請求は違法または不当な契約です。
たとえば、家賃£1,000／月の物件なら、Tenancy Depositは最大でも約£1,153.84までが上限となります。
それ以上の金額を求められた場合は、
「なぜその金額なのか」を確認し、必ず書面に残しましょう。
よくあるNG例：
個人オーナーが「安心のために2か月分のデポジットを」と要求する。
→ 一見正当な理由に見えても、法律上は上限超過であり、トラブルの火種になります。
登録と発行の流れ
デポジットを受け取ったオーナーまたはエージェントは、
30日以内に政府認定スキーム（DPS／TDS／MyDeposits）へ登録しなければなりません。
登録が完了すると、入居者に以下の書類が送付されます。
Prescribed Information（登録証明）：スキーム名・登録番号・契約住所など
Terms & Conditions（規約書）：返金や紛争解決の手順を明記した文書
これが届かない場合、スキームに登録されていない（＝違法）の可能性があります。
現金のやり取りは避けるべき理由
「現金で渡して領収書をもらったから大丈夫」と思う人も多いですが、
イギリスでは現金取引は最もトラブルの多いパターンです。
オーナーが「受け取っていない」と主張しても証拠が残らない
スキームに登録されず、そのまま返金されない
不動産仲介を通さない「非公式取引」とみなされる可能性も
支払いは必ず以下の条件を満たしましょう。
✅ 会社名義の銀行口座への送金（個人名義は避ける）
✅ 送金記録（Bank Statement）を保存
✅ 受領証（Receipt）または請求書（Invoice）を受け取る
これら3点が揃っていれば、万が一トラブルになっても証拠として有効です。
補足：Holding Depositとの違い
混同しやすいのが、「Holding Deposit（予約金）」です。
これは、正式契約の前に物件を一時的に押さえるためのお金であり、通常は家賃1週間分まで。
契約に進まなかった場合は、一定条件のもとで返金されます。
ただし、
借主が虚偽の情報を提出した
期限までに契約手続きをしなかった
といった場合は返金されないこともあります。
ポイント：
Holding Depositは「予約のためのお金」
Tenancy Depositは「契約を守るための保証金」。
目的が全く異なるので、混同しないように注意が必要です。
要点まとめ：デポジットの理解がトラブル回避の第一歩
デポジットは家賃前払いではなく「保証金」
上限は家賃5週間分まで（法律で定められている）
支払い後30日以内にスキーム登録が義務
現金取引は避け、送金記録＋領収書を必ず保管
これらを押さえるだけで、後の返金トラブルや不当請求をほぼ防げます。
デポジット保護スキームとは？（制度の仕組み）
イギリスで部屋を借りるとき、オーナーやエージェントは入居者から預かったデポジットを政府認定の保護スキームに登録する義務があります。
この仕組みを知らないと、返金トラブルのときに「どこに相談していいか分からない」「お金が戻ってこない」といった事態になりかねません。
制度の目的
この制度は、オーナーがデポジットを私的に流用したり、不当な請求で返金を拒むことを防ぐために導入されました。
以前は、入居者が「部屋を綺麗に使っていたのに返金されない」というケースが多く、国が制度として管理するようになったのです。
つまり、このスキームは入居者の権利を守るための仕組み。
登録されていれば、デポジットはオーナーの手元ではなく、中立的な第三者機関で安全に保管されます。
3つの認定スキーム
イギリス政府が正式に認めているのは次の3つです。
どれも公的に登録された安全なスキームで、オーナーやエージェントはどれか1つを必ず選んで登録します。
DPS（Deposit Protection Service）
登録数が最も多く、オンラインでの返金手続きが簡単。無料で利用できる点も人気です。
TDS（Tenancy Deposit Scheme）
紛争処理（ADR）の透明性が高く、プロのエージェントがよく利用します。
MyDeposits
小規模オーナーや個人の家主が多く使うスキーム。登録時に費用がかかることもあります。
スキームの違いは、運営主体とサポート体制の違いだけで、
入居者側の保護内容（返金・紛争解決など）はすべて同じです。
どのスキームであっても、あなたのデポジットは法律に基づいて守られます。
📬 登録のルール
デポジットを受け取った日から30日以内に、オーナーまたはエージェントがスキームに登録することが法律で定められています。
登録が完了すると、入居者には「Prescribed Information（登録証）」という書面が送られます。
この登録証があなたの“デポジットが安全に保管されている証拠”です。
登録証（Prescribed Information）には何が書かれている？
届く書類の中には、以下のような情報が明記されています。
登録番号（Deposit ID）
契約住所と入居者・オーナーの名前
登録されたスキームの名称（DPS／TDS／MyDeposits）
デポジット金額と登録日
紛争時の対応手順（ADR：Alternative Dispute Resolution）
返金手続きに関する案内
この書類が届いた時点で、あなたのデポジットは正式に保護されています。
逆に言えば、この書類が届かない限り、デポジットはまだ「宙に浮いた状態」です。
登録証が届かない場合は要注意！
登録証（Prescribed Information）は、支払いから30日以内に必ず送られることが法律で定められています。
もし30日を過ぎても届かない場合は、次のようなリスクがあります。
デポジットがスキームに登録されていない
オーナーが違法行為をしている
返金トラブル時に法的保護を受けられない
このような場合、入居者は家賃の最大3倍の賠償金を請求する権利を持ちます。
また、スキーム未登録のままでは、オーナーは退去通知（Section 21 Notice）を出す権利も失うため、法的にも不利な立場になります。
⚠️ 注意：スキームが適用されない例もある
デポジット保護の義務は、イングランドおよびウェールズのAST（Assured Shorthold Tenancy）契約が対象です。
以下のようなケースは法律上「登録義務の対象外」となることがあります：
家主が同じ家に住む Resident Landlord（ロッジャー契約）
学生寮・ホリデーレット・短期滞在（Licensing契約）
ただしこれらのケースでも、返金条件・保管方法を契約書に明記してもらうことが安全策です。
💡 チェックポイント
デポジットを支払ってから30日以内に登録証が届いたか？
書面にスキーム名・登録番号が記載されているか？
不明点は“Which deposit scheme is used?”と聞く
たったこの確認を怠るだけで、数百〜数千ポンドを失うこともあります。
要点まとめ：登録証が「安心の証」
イギリスではデポジット保護スキームへの登録が法律で義務化
登録されると「Prescribed Information（登録証）」が発行される
届かない場合は違法、オーナーに罰金や訴訟リスクあり
登録証の有無が、あなたのデポジットを守る唯一の証拠
ロンドンで部屋を借りる際は、契約書や家賃よりもまず、
「スキームに登録された証拠（登録証）」があるかどうかを最優先で確認しましょう。
返金とトラブル時の流れ（実務完全版）
通常の返金フロー（時系列）
チェックアウト（退去立ち会い or 退去後の確認）
退出日にオーナー／エージェントが室内を確認。
ここで使われるのが、入居時に作成した Inventory / Check-in Report（入居時状態記録）。
→ 退去時は Check-out Report と照合して、「入居時より悪化した部分」があるかを判断します。
返金提案（Proposed Deductions）
オーナー側が「デポジットから差し引きたい費用」をリスト化して提示。
例：清掃費、破損の修理費、未払い家賃など。
※金額の根拠（見積書・請求書・写真）がセットで提示されるのが基本です。
同意・不一致の回答
借主は書面（メール）で同意／不同意を返答。
同意 → 合意から通常10営業日以内にスキーム経由で返金。
不同意 → スキームのADR（仲裁）へ移行。
返金（スキーム経由のみ）
振り込みは必ずスキームを通じて行われます。
オーナー個人が「直接返す」と言ってきたら、手続きの透明性が失われるので要注意。
ミニTIP：
退去直後に“感情的に即同意”しない。
写真・金額根拠・清掃前後の比較を必ず確認してから回答しましょう。
不一致になったら：ADR（無料の第三者仲裁）の使い方
スキームにはADR（Alternative Dispute Resolution）という無料の仲裁制度があります。裁判に行かず、公正な第三者が書面と証拠のみで判断します。
ADRの基本の流れ
申し立て：スキームのオンラインフォームから申請
証拠提出：双方が一定期限内に提出（通常は2〜3週間程度の猶予）
裁定：数週間で結論。決定は最終で、スキームに従って返金が実行される
提出すべき証拠（借主側）
入退去の写真・動画（日付入りが望ましい）
Inventory / Check-in Report と Check-out Report
領収書・請求書（自費で清掃や修理をした場合）
やり取りのメール（合意内容・時系列の証明）
家賃の支払い記録（未払いの主張への反証）
ADRは無料かつスピーディ。英語が不安でも、箇条書き＋証拠添付で十分戦えます。
よくある争点と、勝ち筋の作り方
① 清掃費の過大請求
論点：「プロ清掃が必要」「入居時より汚い」の主張。
対抗：入居時と退去時の同じアングルの写真／自分でプロ清掃を手配したレシート。
重要：Tenant Fees Act 以降、“必ずプロ清掃”の一律条項は基本NG。実費の「合理的な費用」しか請求できません。
② 経年劣化（Fair Wear and Tear） vs 破損（Damage）
論点：日焼け・色褪せ・小傷・カーペットのへたり等は経年劣化で、借主負担にできない。
対抗：物品の年数・品質・使用状況を示す（契約書・入居時写真）
Betterment（ベタメント）原則：古い物を新品に替える全額を借主に請求できない。価値の減耗分（按分）で評価。
③ 返金の遅延・音信不通
論点：スキームを通さずに引き延ばす／連絡が途絶える。
対抗：スキーム名を特定し、カスタマーサポートに直接連絡
これまでの時系列・メールをまとめて提示
「Which scheme, and what is my Deposit ID?」と書面で確認してログを残す
覚えておきたい原則：
Betterment禁止 … 新品全額請求は×。
合理的費用のみ … 請求には根拠書類（領収・見積）が必要。
経年劣化は借主負担にできない … 生活による自然な消耗は大家のリスク。
ポイント：
感情ではなく「証拠を出して」「法の原則に照らして」淡々と。
合意できる項目は明記し、争点だけをADRへ持ち込むと早く終わります。
退去までに“やっておくと勝てる”準備
入居1週間以内：不足・破損の写真＋メール報告（黙認しない）
普段から：小さな不具合は連絡履歴を残す（放置→あなたの責任と言われないため）
退去1〜2週前：自分で軽清掃→足りない所だけスポットでプロ清掃（領収書を保管）
鍵返却時：写真・動画を撮っておく（窓・オーブン・浴室・床・共用部）
電気・ガス・水道：最終メーター写真＋解約連絡の控え（未払い主張の盾）
ミニFAQ
Q. オーナーが「直接返金するから」と言うけど？
A. NG。やり取りが不透明になり、後で「合意していない」などのトラブルに。必ずスキーム経由に。
Q. ADRと裁判はどっちがいい？
A. 多くはADRで十分かつ無料。高額争い・特殊事例のみ弁護士/小額訴訟を検討。
Q. 何日で解決する？
A. 案件次第ですが、多くは数週間〜1〜2カ月で決着。証拠が整っているほど早いです。
要点まとめ：勝敗は「入居時の1枚」から決まっている
Inventory（入居時記録）と写真が最強の盾
Betterment禁止・経年劣化は不可請求の原則を押さえる
スキーム経由・書面主義で透明性を確保
争点は証拠で切る。感情ではなくロジックで
未登録・違法ケースに遭遇したら
（登録証が届かない・スキーム不明な場合の対応）
デポジットを支払ってから30日経ってもPrescribed Information（登録証明書）が届かない場合、その時点で法律違反の可能性があります。
オーナーやエージェントの「手続きに時間がかかっている」「送るのを忘れていた」は言い訳になりません。
Step1：まずは冷静に事実確認
30日以内に登録証が届かない場合、まずは記録を残すことが最優先です。
メールやチャットなど、必ずテキストでのやり取りに切り替えましょう。
📧 送信例（英語）
Subject: Deposit Registration Confirmation
Dear [Landlord/Agent name],
Could you please confirm which deposit protection scheme my deposit has been registered with?
If it has already been registered, could you please send me the Prescribed Information or Deposit ID?
Kind regards,
[Your Name]
この一通を送ることで、「登録の有無を確認した」証拠が残ります。
それでも返信がない場合は、次のステップに進みましょう。
Step2：外部機関へ相談する（無料）
イギリスでは、入居者の権利を守るための公的窓口が複数あります。
登録義務違反の疑いがある場合は、以下の2機関が最初の相談先になります。
Local Council（地元自治体のHousing Department）
→ オーナーが法的義務を怠っている場合、調査や行政指導を行うことがあります。
Citizens Advice Bureau（市民相談センター）
→ 無料で相談でき、必要に応じてSmall Claim Court（小額訴訟）までの流れを教えてくれます。
💡 英語が不安でも、Citizens Adviceでは通訳や日本語サポート窓口を案内してくれることがあります。
Step3：最後の手段は「Small Claim Court（小額訴訟）」
それでもオーナーが無視・拒否を続ける場合、Small Claim Courtを通して損害賠償を求めることができます。
デポジット未登録は、単なる「契約ミス」ではなく法的違反（Breach of Housing Act 2004）です。
裁判所は違反を認定すると、オーナーに対して次のようなペナルティを科すことができます：
支払ったデポジットの1〜3倍の賠償金（Compensation）
Section 21 Notice（退去通告）を出す権利の剥奪
つまり、オーナーは違法状態のままでは「退去を迫ること」すらできません。
これは入居者側にとって非常に強い法的立場です。
Small Claim Court の基本概要
申立費用：請求額によって£35〜£120程度
手続き方法：オンライン（Money Claim Online）で申請可能
所要期間：平均1〜3か月
弁護士不要（自分で申立て可能）
Citizens Adviceで相談すると、申立フォームの記入例や証拠整理の方法も教えてくれます。
🚫 よくあるオーナーの“言い訳”と対応例
「個人だから登録していない」
❌ 法律上、個人オーナーでも登録義務あり。登録しないのは違法。
「登録してるけど証明書は後で送る」
✅ 「スキーム名とDeposit IDを教えてください」と再確認。
「デポジットは返すから問題ない」
❌ 未登録のまま返金しても違法状態は解消されません。登録は必須。
「スキーム登録しなくても合意している」
❌ 口頭合意は無効。Housing Actで義務化されています。
知っておくべきポイント
登録義務は支払いから30日以内。1日でも過ぎれば違法扱い。
罰金（最大3倍）は自動的に課される可能性がある。
オーナーが「退去通知（Section 21）」を出しても無効になる。
入居中でも違反が発覚すれば、訴訟を起こすことができる。
実際、ロンドンでは「返金拒否＋未登録」で訴えられ、
倍額賠償を命じられたオーナーも少なくありません。
実践まとめ
30日以内に登録証（Prescribed Information）が届かない → 即メール確認
返信なし → Citizens AdviceまたはLocal Councilへ相談
悪質・放置 → Small Claim Courtで損害賠償請求
個人オーナーでも登録義務あり。言い訳は通用しない。
イギリスでは、「知らなかった」では済まされないのが住宅法の特徴です。
契約書・メール・支払い証明・やり取りの記録さえ揃っていれば、
入居者はしっかりと法律に守られています。
登録証が届かない場合は、不安になる必要はありません。
“正しい手順を知っていれば、必ず守られる”——それがこの制度の本質です。
要点まとめ：デポジットは「信頼」と「証拠」で守る
ロンドンでの賃貸契約において、
デポジットをどう扱うかは、エージェントやオーナーの信頼を測る“リトマス試験紙”のような存在です。
制度を理解していれば、あなたの大切なお金は法的に守られる。
逆に知らずに進めると、悪意がなくてもトラブルの火種になります。
デポジットを守るための4つの鉄則
1️⃣ 登録証（Prescribed Information）を必ず受け取る
支払い後30日以内に、登録スキーム名（DPS／TDS／MyDeposits）と登録番号が記載された書面を確認。
届かない場合は、登録漏れ・違法の可能性あり。
2️⃣ 現金受け渡しは避ける
必ず銀行送金（会社口座）＋領収書の保存が基本ルール。
送金履歴・領収書・契約書、この3点が揃えば、後の証拠として非常に強力です。
3️⃣ トラブル時はADR（仲裁制度）を活用
返金金額で揉めた場合は、スキームが提供するADR（Alternative Dispute Resolution）を利用。
無料で、公正な第三者が証拠をもとに判断してくれます。
4️⃣ 返金も必ずスキーム経由で行う
オーナーやエージェントから「直接返金する」と言われた場合は注意。
正式なスキームを通して返金するのが、透明性と安全性の基本です。
個人間で直接返金すると、スキームのADR（仲裁制度）が利用できなくなることがあります。透明性を保つためにも、返金は必ずスキーム経由で行いましょう。
信頼できる相手は「登録を隠さない」
デポジット保護スキームは、誠実なエージェントほど積極的に説明してくれます。
スキーム名や登録証をスムーズに提示してくれる相手なら、信頼できるパートナーである可能性が高いです。
逆に、「後で送ります」「登録中です」と言葉を濁す相手には注意しましょう。
誠実さの見極めは、透明性のある説明と書面の即対応に表れます。
Living Hubからのサポート
Living Hubでは、すべての提携先エージェントが
政府認定スキーム（DPS／TDS／MyDeposits）に正式登録済みです。
現地正規エージェントとのみ提携
内見調整から契約までを日本語でサポート
バーチャル内見も、信頼性の確認を前提に実施
日本にいながらでも、安心・安全・スピード感をもってロンドン生活を始められるようサポートしています。
🔗 関連記事
海外での家探しは、誰にとっても不安がつきものです。
でも、ルールを知り、記録を残し、信頼できる相手とつながれば、
距離があっても「安全な契約」は実現できます。
焦らず、確認し、書面で残す。
この3つが、あなたのデポジットとロンドン生活を守る最強の防御です。
コメント